核心业务: 婚姻继承 |  工伤劳动 |  合同纠纷 |  法律顾问 |  刑事辩护 |  建筑工程
法律格言

That whether you''re an honest man or whether you''re a thief depends on whose solicitor has given me my brief.

——Sir W.S. Gilbert

你是一个诚实的人还是一个小偷,取决于辩护律师已交与我的答辩状。

——W·S·吉尔伯特爵士

联系方式

首席律师:王水连

执业证号:14401201320092044

执业机构:广东法制盛邦律师事务所

联系手机:13760769670

联系 Q Q:465261786

电话号码:13760769670

联系邮箱:465261786@qq.com

联系地址:广州市天河区太古汇一座31楼

您现在的位置:广州律师网 > 合同纠纷 > 正文

物业纠纷的法律救济

来源:网络 作者:王水连 时间:2016-09-17



          1450164316654_000

 

城市居民往往划分为一个个小区,开发商在建设楼盘的时候也往往通过围墙把自己开发的小区划定为相对封闭的区域。小区开发建设完毕后,将小区交由自己设立的物业管理公司或者委托给其他物业管理公司进行管理。随着这种生活方式的普及,业主们在和物业管理公司打交道的过程中,难免滋生出一些纠纷,因而也就导致了较多的物业纠纷存在。那么作为业主,当其权利受到侵犯或者物业管理公司的物业费用征收过程中,一旦发生纠纷,该如何定性这种纠纷,又该向哪些法院寻找救济,以保障自己的合法权益就成为了大家关注的焦点。

物业纠纷一般可以分为物业民事纠纷与物业行政纠纷。对于物业民事纠纷,当事人一般都在物业所在地的法院起诉,并把物业所在地作为业主或使用人的住所地。而对于物业行政纠纷,当事人可以向行政机关所在地法院起诉。

一、物业纠纷的表现形式

1、物业费纠纷

物业费纠纷主要包括两方面:一是物业费包含的费用项目;另一个是物业费拖欠。

物业费,一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费4项,但对于很多业主来说,很容易把这4项内容与额外的日常公共设施设备维修费以及电梯水泵运营能耗费等掺合在一起。同时,由于物业管理公司在收取了物业费用后,有的开发票、有的给收据,使得很多业主对于自己缴纳的“物业费”究竟包含了一些什么内容不甚清楚。因此,在某些小区里其收缴率相当低,有的甚至低至2030%,使得物业管理难以为继,造成其他已缴费业主的心理不平衡。《物业管理条例》第四十一条只讲了合理公开收费问题,而基本物业服务费由哪些构成没有罗列出来,造成应该付的不付,而不该付的也付的怪现象。

同时,造成物业费的欠费纠纷,除了物业管理企业服务不到位、开发商遗留问题为主要原因外,物业管理收费标准不明确,不能体现质价相符的原则是重要原因。而目前仍然有部分业主对物业费的定价缺少相关知识,物业收费忽高忽低,造成业主与物业管理企业矛盾重重,这种情况在前期物业管理上尤为突出。                 u=1768651455,4187642935&fm=21&gp=0

2、物业服务合同纠纷

据了解,有些小区甚至业主委员会也没有成立,或者业主委员会成员任期满后没有重新选任,造成产生纠纷时难以维权。

目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时,往往对于物业合同的性质没有明确定义,有部分小区中双方签订的是“服务合同”,而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”等。

这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析,如果双方签订的是物业委托合同性质的,那么就代表着由业主委托物业管理企业对小区进行管理,业主与物业管理企业是委托与被委托关系。

如果一旦小区的管理出现了问题,比如遭到盗窃等,那么其后果将与物业公司没有任何关系;同时由于委托合同的委托人依法可任意终止合同,而不需要任何理由,也不利于小区物业管理的稳定性。

3、公共配套设施纠纷

公共配套设施纠纷包括公共配套设施破坏纠纷和维修纠纷。

近年来,随着人们生活水平的提高,业主们纷纷买车,而一些老旧楼盘因当时的设计没有前瞻性,停车位问题到了今天就显得非常凸出。如某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人,使得小区的停车费用涨价,造成车库有空位而业主却无法停车的现象,间接侵害了业主的利益。

这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题,究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中,目前只对停车位作了相关的明确规定,即“小区内的机动车停车场(),应当提供给本小区内的业主和使用人使用。停车位不得转让给小区外的单位和个人;停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定

同时,目前物业部分在共用设施、共用部位的权属问题还涉及到维修和费用的承担问题。比如哪些部位、设施、设备属于全体业主共同共有;哪些属于部分业主共同共有;未分摊共用建筑面积的地下停车库权属,应属全体业主还是属于开发商,如果属于全体业主,权证应如何发放、保管、使用,收益应如何处理,维修基金如何筹集、如何分摊。而对于开发商已出售的地下停车库应如何处理,对于开发商建设的地面多层钢结构移动车位的权属应如何认定,部分业主或个别业主是否能对此提起诉讼,部分业主或个别业主对共用设施、共用部位的收益如何处理能否提起诉讼等,目前尚没有明确规定。

4、与开发商关系纠纷

如今部分与开发商互为“父子关系”的物业管理公司,很容易出现对于房屋质量等问题不重视,以及开发商和物业管理公司之间互相“踢皮球”的现象。尤其是在涉及开发商利益时,物业管理企业常对开发商予以袒护,造成业主与物业管理企业矛盾加重,业主往往以拒付物业费来抗拒,加之小区业主大会、业主委员会迟迟无法成立,前期物业管理时间很长,有的长达七八年,矛盾越积越深。

《物业管理条例》第24条规定了房地产开发与物业管理相分离的原则,应通过招投标的方式选出物业管理企业。但到目前为止,大多数小区物业管理企业均是由开发商派生出来的,即便实行招投标,由于难以真正建立公平竞争的招投标机制,开发商派生出来的物业管理企业仍处于优势地位,往往是其中标,这种建设与管理的“父子关系”依然普遍存在。当物业出现质量或销售时不切实际的承诺等涉及开发商的问题引发纠纷后,物业管理企业常以其与开发商是两独立法人,无任何关系拒绝处理,而开发商往往是项目公司,一个小区成立一个项目公司,建设完成结算完毕后就不存在了,售后服务、保修等矛盾无法解决。

            u=2902277139,3975719576&fm=21&gp=0

5、社会角色不明纠纷

由于物业管理尚未形成规范的市场机制,物业管理企业不严格按物业服务合同履行、不按规章制度办事等忽视业主的合法权益的事件时有发生,不少物业管理企业将自己凌驾于业主之上,收费标准模糊不清,多收费,少服务,质价不符,任意调价;处理问题和解决矛盾方法简单生硬,甚至打骂业主也时有发生。

《物业管理条例》除规定物业管理的服务义务,同时赋予了其维护物业安全、物业合理使用的一定社会管理责任,但法规并未赋予物业管理企业任何的一点权力。表现在物业管理企业对业主违反法律法规、业主公约和业主临时公约仅有告知、制止、报告的权利,并没有处罚权和措施权;从理论上分析,物业管理企业并非物业所有人,它是受物业所有人委托或合同约定管理小区物业和秩序,其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的,不具有权利源,其是否有诉讼的请求权法律规定不明确,存在较大争议,造成业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为无力阻止。

二、物业纠纷的救济

1、物业侵权纠纷

我国《民事诉讼法》第28条规定“因侵权行为提起的诉讼,由侵权行为地或者被告住所地人民法院管辖。”

所以当签订物业管理合同的一方当事人向对方提起侵权之诉时,应当向侵权行为地或被告住所地的人民法院起诉。这里应当注意的是所谓侵权行为地,是指侵害他人合法权益的法律事实所在地,包括侵权行为实施地和侵权结果发生所在地(见《民事诉讼法司法解释》第24条规定“民事诉讼法第二十八条规定的侵权行为地,包括侵权行为实施地、侵权结果发生地。”)。一般情况下,侵权行为实施地和侵权行为发生地两者相一致,均在同一地点。但也存在两地不一致的情况,针对该侵权行为提起的诉讼可能存在三处管辖人民法院,即侵权行为实施地,侵权结果发生地和被告住所地的人民法院都有管辖权。

业主作为被告的,业主的住所地既有在物业所在地,又有在物业所在地之外的,并非业主购置了物业,物业所在地就是其住所地,因此,不能简单地认为物业所在地就是被告住所地;物业管理公司的住所地是指其主要营业地或主要办事机构所在地,而并非是实施物业管理的所在地,但由于物业管理合同是在物业所在地实施物业管理,因此,物业所在地应认为是合同履行地。

2、物业合同纠纷

因物业管理合同产生的合同纠纷,应适用《民事诉讼法》第23条的规定“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖。”

关于合同履行地,《民事诉讼法司法解释》第18条规定“合同约定履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地。合同对履行地点没有约定或者约定不明确,争议标的为给付货币的,接收货币一方所在地为合同履行地;交付不动产的,不动产所在地为合同履行地;其他标的,履行义务一方所在地为合同履行地。即时结清的合同,交易行为地为合同履行地。合同没有实际履行,当事人双方住所地都不在合同约定的履行地的,由被告住所地人民法院管辖。”

此外,作为一种私权行为,行为人可以在不违背法律的层面通过自己的意思表达进行选择,《中国人民共和国民事诉讼法》第34条规定“合同或者其他财产权益纠纷的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖,但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”

3、既侵权又违约的

当事人一方违反物业管理合同约定造成另一方损害,发生违约与侵权竞合的,另一方可以选择提起违约之诉或者侵权之诉,由法院根据诉讼性质依法确定管辖。

《民事诉讼法》第35条规定“两个以上人民法院都有管辖权的诉讼,原告可以向其中一个人民法院起诉;原告向两个以上有管辖权的人民法院起诉的,由最先立案的人民法院管辖。”

特别提醒的是,物业管理纠纷虽是因不动产的管理引起的纠纷,但其不属于不动产纠纷,不适用专属管辖的规定。因为对于不动产纠纷,法律有明文规定。《民事诉讼法司法解释》第28条规定“民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷,按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的,以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地;不动产未登记的,以不动产实际所在地为不动产所在地。”

               u=1500643134,2436442605&fm=21&gp=0

物业纠纷现在已成为当下一个比较普遍的问题,这个问题的解决与否关系到业主的生活舒适度,也关系到物业管理公司的顺利运转,甚至影响社会的安定团结。广东法制盛邦律师事务所王水连律师特别提醒广大业主和物业公司,预防法律风险,运用法律武器维权,这才是真正的解决办法。


律师介绍 |  成功案例 |  律师动态 |  联系我们 |  在线咨询

咨询热线:137-6076-9670 邮箱:465261786@qq.com 地址:广州市天河区太古汇一座31楼

添加微信×

扫描添加微信